楼市里，暗流涌动。
突然止步的，是戛然而止的小阳春；突如其来的，是意料之外的调控加码。
两股力量割裂开来的暗沟下——
一股近万亿的楼市暗流，在窸窸窣窣。
一、这一个月的土地市场很不寻常。
前4个月，百强房企在二线城市的新增土储占比达到49%，攀升到近年的新高。
? 4月16日，杭州成交4宗宅地，成交总额126.32亿；
? 4月19日，厦门集美新城土拍，14家一线房企参与，165轮竞价，最终中海以30996元/㎡的楼面价取地，集美新城楼面价地王诞生；
? 4月23日，武汉集中成交10宗土地，总成交额228亿，其中融创砸下152亿，拿下其中4宗；
? 4月24日，苏州主城区成交5宗宅地，总成交额135.7亿元；
? 4.25-4.26，合肥两天集中成交25宗土地，成交额超过210亿；
? 5月9日，福州成交9宗土地，成交总额74.45亿，其中热门宗地，竞价149轮；
? 5月17日，郑州南龙湖土拍，广州越秀地产经过315轮竞价，以173%的溢价率取地，首进郑州……
4月份，二线城市的卖地收入在全国卖地总收入中占比70%以上。
4月份，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。
这是近两个月来，土地市场上高溢价率土地的成交信息图——
通过这张图，我们能发现影响未来趋势的两个非常重要的特征：
第一，高溢价土地全部出现在二线城市；
第二，100%以上的溢价率，100轮以上的竞价重出江湖。
这两个特征的背后，是一个至关重要的共识，这个共识来自于中国几乎全部的头部房企。
他们用脚投票，用金钱投票，用数千亿的资金投票，步调趋同且高度一致的认为：
到二线去，到强省会去，重仓它们！
坚持看好楼市，坚持看好强二线的未来，赌上个一两年后的“不错过”！
二、前两天，跟一位在头部房企做投资拓展的朋友聊天。
这家房企刚刚以近200%的溢价率抢下了某强二线城市远郊的一宗土地。
我能从他的言谈之中，感受到一种嵌入骨子里的深深忧虑：
这种忧虑来自于，所有人对增量的渴求和恐惧。
首先，头部房企对于增量的渴求是无止境的。
他说，中国未来的房地产市场就是——
五六个5000亿房企，带着八九个3000亿房企和十来个1500亿房企一起玩儿，剩下的基本都是在陪跑中逐步泯灭。
所以，我们看到今年已经有不下15家房企喊出了向3000亿冲刺的目标。
所有人都削尖了脑门，想要挤进这个掌握游戏规则的集团中。
但是，现在问题的关键是，能帮助这群人快速做出增量的，只剩下二线城市。
一线城市已经越来越沦为强政策市。
现在京沪的随便一宗宅地上，都捆绑着30%-50%无法出售、无法流通的配建房，甚至比例更高。更关键的是，一线城市的调控政策，几乎让所有人都看不到短期放开的可能，流通和交易越来越趋向固化。
三四线城市已经越来越沦为透支市。
朋友的原话是，从去年下半年开始，他们三四线地市项目的成交量缩减了50%以上，一场棚改透支了一个城市未来五年的购买力。
半年换了两个项目总，结果两个项目总全撂下项目，跑到了省会城市。
一线城市政策固化了，三四线城市趴盘透支了，能给头部房企快速带来增量的只剩下二线城市。
其次，除了头部房企对“增量”极端渴望之外，还有另外一股力量对于”增量”的渴求也愈发强烈。
这股力量，来自于二线城市自身。
无数个国家城镇化的历程，告诉我们一个亘古未变的真理：
城市格局进化到最后，大概率还是三四个超级城市，带着七八个大型城市一起玩儿，剩下的基本上都是在陪跑中逐步边缘化。
所以，我们看到从去年开始无数个城市在搞抢人大战，在搞抢企业大战，在搞抢政策大战，在搞抢中心城市大战，在搞抢新区大战，在搞抢地铁大战……
但凡有点希望的城市都削尖了脑门，想要挤进那七八个大型城市中。
年后开始，一大批的二线城市上马了一大波的重点基建项目。
数十条地铁在济南、郑州、杭州、武汉等一大批省会城市、强二线城市批复落地；
杭州在搞钱塘新区、武汉在搞长江新区、南京在搞江北新区……一大批二线城市的新区基建在如火如荼的上马开建。
搞新区，搞路网的钱从哪里来？搞地铁、搞轻轨的钱从哪里来？
一切的一切，还是要从土地中来！
二线城市对于人口的渴求、对于钱的渴求，对于增量的渴求，要远超一线城市，更远超三四线城市。
最后，想要“增量”的，还有游离在房企和二线地方之外的，第三股力量。
2018年，我们的城镇化率是59.58%。
2030年，我们的城镇化目标是70%。
而目前一线城市的城镇化率已经远远超过70%，甚至都在90%以上。一线城市满载了，三四线城市短期内又顶不上。
能依靠的，能给城镇化快速带来增量的：只有夹在中间的二线城市。
4月8日，国家发改委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，放开或放宽户籍限制。
从某种意义上，这就是在鼓励人口流动，在鼓励通过人口向大城市的聚集，从而实现城镇化的数据提高。
二线城市对城镇化增量所能提供的贡献，要远超一线城市，更远超三四线城市。
大家都想要增量，宏观想要城镇化，头部房企想要地，二线城市想要钱。
于是，一拍即合。
于是——
我们能看到一股资本暗流，以每月数千亿，预期数万亿的速度，在所有人心照不宣的默契中，流入到了二线城市。
三、你问我，这会对楼市产生什么样的影响？
我就给你说一件小事儿吧。
上周四，成都的三圣乡成交了一宗住宅用地。
禹洲地产首进成都，把7850元/㎡的楼面价拍到了18400元/㎡。而宗地周边的二手房均价基本在17500-19000元/㎡左右。
俗套的“面粉贵过面包”重出江湖。
这宗土地成交之前，周边的二手房价格还在回调震荡周期中，朋友圈里还随处可见“诚心售、能谈价”；宗地成交之后，周边的二手房不仅挂牌价提上去了，连朋友圈的广告都没有了。
伴随这宗土地的成交，成都三圣乡的二手房，彻底触底站稳！
而版块内融创的一个限价新房，推出280多套房源，最最最保守的估计：报名人数超过7000人！
不出意外的话，又是一场“万人摇”的恶战。
再对标一下咱们前面讲的那些逻辑——
禹州挺进成都，不就是向规模冲刺的房企挺进二线城市要增量；
成都再现高溢价土地，不就是二线城市本身在向土地要增量
最终，二手房站稳了，新房万人摇了。
你问我楼市会怎么走，房价会怎么走？
你觉得楼市会怎么走，房价会怎么走？
四、房企想要增量，二线想要增量，城镇化想要增量，所有人都想要增量。
增量倒逼下——资本向有增量的方向迁徙，人口向有增量的方向迁徙。
一股万亿资本暗流在窸窸窣窣，房价也在窸窸窣窣！
金钱永远不眠。
这场资本和金钱的迁徙，注定会影响未来三年内的中国房价格局，甚至会影响下一波的楼市行情到来。
我希望大家一定要重视这股力量，也恳请大家积极点赞转发，让更多的人，让更多的亲朋好友看到。
喊醒一人是一人，金钱不眠，谁先睡着谁先玩儿完。
